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前沿拓展：
老房漏雨难动维修资金
多名居民反映家中漏雨申请动用房屋专项维修资金却遭遇尴尬
“从去年7月开始，只要下雨，家里房顶都会漏雨，修了好几次都无济于事，不知道啥时候才是个头。”家住华阳路小区的于女士今年3月就曾向早报记者反映过自己遇到的烦心事。如今两个月过去了，于女士说，家里漏雨的问题仍然没能得到解决。随着雨季的到来，青岛早报新闻热线近来也陆续接到多名居民有关家中漏雨的反映。居民房顶漏雨，按照规定可以使用房屋专项维修资金进行维修，但这项资金的使用条件非常繁琐，让很多人望而却步。很多居民无奈选择继续凑合或者自掏腰包维修。房屋专项维修资金为何启用难？到底卡在哪里？早报记者对此进行了深入采访。
于女士家天花板上留下的水渍和霉斑。
案例 A
房顶漏雨用不上维修资金
5月12日，岛城飘起了毛毛细雨。当天下午，早报记者来到家住华阳路小区一栋居民楼顶楼的于女士家。因为当天降雨量不大，于女士家漏雨的情况不算特别严重，但是墙角、天花板上的水渍与霉斑，无一不证明这里曾经历过严重的漏雨问题。“主要是南北两个房间与走廊的接缝处和阳台等处漏雨严重，只要遇上下雨天，我们都得在阳台上摆上水桶和脸盆。经常是外面下大雨家里下小雨。”于女士告诉记者，自己住的这栋楼是老房子了，顶楼的邻居家无一例外都有漏雨的情况。
根据于女士的描述，这种情况从去年7月份开始一直持续到现在，给生活造成了诸多不便。她多次向社区和街道反映情况，并拨打过12345政务热线。“社区居委会和相关部门工作人员都来我家看过现场，也拍过照片，但每次事后询问，得到的答复都是问题已经上报，不知道后续怎么办。”于女士向记者展示自己的通话记录，记者发现从去年7月份至今，她拨打12345热线20多次，与相关部门工作人员通话10多次。
于女士家所在的曹县路社区工作人员告诉记者，社区去年就已了解过她家的情况，但是房屋专项维修资金之前因维修楼顶、安装单元门等已经用光，目前没有办法帮助于女士进行维修。
于女士说，她去年年底和今年年初都曾找过维修工人，自费对房顶做了修缮处理，然而下雨时依然有漏水情况。“工作日遇到下雨，在单位时总担心家里的漏雨情况。墙壁因为漏雨干不透，墙面也出现了霉斑，家人还因此犯上了鼻炎，一家人苦不堪言。而且我家漏雨严重的那面墙上有个开关，每次出门我都要提醒自己一定把开关关上，一旦漏雨严重造成电线短路，后果无法想像。”于女士表示，“目前我已花费了近3000块钱进行维修，但收效甚微。想要彻底修好得动大工程，这个费用理应由房屋专项维修资金来承担。”
“我就想知道，房屋专项维修资金用光了，就没有其他解决办法了吗？房顶本身就是公共区域，我自己花钱也解决不了全部问题，难道就只能放任漏雨的情况一直发生吗？”于女士表示，她的诉求很简单，就是希望相关部门出面，从根本上解决问题。
早报记者咨询房屋专项维修资金管理部门了解到，于女士家遭遇的房屋专项维修资金用完了的情况，目前还真是难题。“只能组织楼上的业主补缴房屋专项维修资金，然后再申请使用，或者楼上居民自己协商平摊维修费用。如果有不愿出资的，于女士可以通过到法院起诉来实现自己的诉求。”工作人员解释，房屋专项维修资金是固定房屋储存使用的，用完后不能挪用其他房屋的资金。
老房的管理单位和维修金缴纳等情况往往很复杂。
案例 B
一户不配合“卡”住全楼人
家住鞍山五路21号楼1单元的张先生拨打早报热线反映，他家所在的居民楼申请动用房屋专项维修资金，结果被卡住了，尽管有热心的社区工作人员帮忙，但目前看起来问题很难得到解决。
张先生说，他家的楼是40多年的老楼，在2010年前后进行了平改坡。跟很多平改坡的老楼一样，楼顶没有做防水，再加上不少居民将自家不用的大件家具堆在上面，对楼顶造成了一定的损坏，久而久之，顶层就开始漏水。去年5月，海伦路街道哈尔滨路社区原党委书记隋金凤得知情况，立即到居民家中进行查看。“环境太差了，简直没法住人，看着就揪心。”隋金凤打算在雨季来临前把问题解决，让居民别再受苦，可让她始料未及的是，如今一年过去了，这个问题始终没能解决。
为了申请到维修老楼所需的房屋专项维修资金，隋金凤和社区社工一直在奔波。“这栋楼属于单位自建住房，有些房屋被个人买下来了，这些年来房主几经更迭；有些房屋处于出租状态，而每户的房屋维修资金缴存又相对混乱，只有一根根捋出每户的所有权更迭线，找到每一任房主，才能知道每户缴存情况。”隋金凤说。
“搞清楚这栋楼的权属问题、厘清原住户关系，再去查账，光这部分就花了好几个月的时间。”提到调取原居民住房维修资金账户信息的过程，隋金凤直言：“太难了！”她告诉记者，当时楼长去办理时被告知他们没有权利调取信息，必须由街道派人陪同。得知这个情况后，隋金凤急忙打电话进行各方联络，由街道房管部门派了一名公务员带着工作证和介绍信，再次来到现场，对方这才给开出了那份长长的名单。几经周折，最后终于落实了房屋的所属单位。
得知这座老楼要维修，大部分住户都很支持。经核算，鞍山五路21号楼一单元楼顶漏雨的维修总费用为22473.98元，28套房31户按照房屋面积分摊。由于历史原因，有些租住户没有足额交房租，因此维修资金账户里欠着账，有的租户立即补交了房租，填平了欠账。但让隋金凤意想不到的是，因为最后一名租户拒绝签字，这件事情就卡在这里停滞了。
“对方表示自己有难处，其中牵扯很多历史问题，总而言之他不会签字。”这个答复让社区居委会也没了办法。“将近一年了这件事情都没解决好，我心里也不好受。”隋金凤说，“尽管有三分之二居民同意就行的大政策，但其中又有很多不适用的情况，这座楼就属于有多家管理单位等比较复杂的情况，这最后1户还必须配合才能通过。”隋金凤说。
案例 C
维修污水管启用“应急程序”
房屋专项维修资金尽管因为“条件多”难申请，但还是有根据政策最终实现启用的。根据媒体报道，家住市南区浙江路4号的王女士经过2年多的努力，最终通过“应急使用”程序申请到了维修资金。
王女士2000年时购买了位于市南区浙江路4号的房子，买房时缴纳了1029元的专项维修资金。2019年7月，王女士发现房外的污水管往家里渗水倒灌。维修人员现场查看后表示，是居民楼外侧全楼共用的污水管破损所致。王女士查询得知，整栋楼共计28户住户，全部缴纳了房屋专项维修资金。2019年下半年，王女士开始申请动用房屋专项维修资金维修污水管。按规定，王女士要动用房屋专项维修资金，需要三分之二有利害关系的房主同意，至少要16家房主签字。但经过前后两次公示征求意见，楼上只有两户房主签了字。
正在为难之际，王女士偶然从网上查到了《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，其中规定：出现排水管道堵塞、漏水影响正常使用等紧急情况，属于房屋专项维修资金应急使用的范围，可以由物业企业或业主提出建议，经房屋所在地街道办事处核实，并报房屋专项维修资金管理机构备案，就可使用维修资金组织维修。这也就意味着，“应急使用”可以绕过“征求业主同意”的环节。
但在办理“应急程序”时，为了证明排污管漏水是“紧急情况”，王女士几乎跑断了腿。她首先去社区居委会，居委会说他们不是主体，不能盖章，需要到街道盖章；到了街道，街道说需要市南区房屋管理处出具证明，才能盖章；等到了市南区房屋管理部门，工作人员又告知王女士他们“没有义务出具任何证明”。就此，努力了1年多后，王女士家的房屋专项维修资金申请进程再次卡了壳。
为此，王女士四处投诉，又经过9个月的奔波，最终在多家媒体的报道推动下，才通过“应急使用”程序申请到了维修资金。破损的污水管虽然修好了，但王女士已精疲力竭。（观海新闻/青岛早报首席记者 孙启孟 记者 刘文超）
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老社工跑通修房“申请关”
73岁的王文3年来义务为3个老楼院成功申领房屋专项维修资金
5月23日上午，今年73岁的市北区海伦路街道哈尔滨路社区社工王文站在南宁路85号楼院里，看着已换好的楼道窗户，他说这就像给“自己的孩子”换上新装一样，看着就舒服。为帮居民用维修资金更换楼道窗户，王文忙了大半年，做通了70户人家的工作，让大家全部签字同意，并且加班做表测算，付出了无数心血。记者了解到，从2018年以来，作为社区义工，王文先后义务帮哈尔滨路8号、海尔滨路10号和南宁路85号的居民成功申请到房屋专项维修资金。王文说，自己的奔波能换来居民们舒心的生活，他觉得很值得、很欣慰，希望随着政策的完善，各单位能更负责一些，把居民的事当成自己的事来办。
王文展示做好的鞍山五路21号申请维修资金材料。
初试
为申请资金多次跑腿
王文告诉记者，他10多年前退休后就到社区干社工，很多居民家里的小修小补都来找他帮忙，久而久之，他对社区内的情况非常了解。“最早是哈尔滨路8号楼房顶漏雨，我去看了一下，觉得必须要大修才能解决问题。”王文说，这处房子10多年前曾进行过“平改坡”改造，后来逐渐老化，给顶楼用户造成很大麻烦。
“我知道使用维修资金很麻烦，一般百八十元就能解决的问题，我都会建议居民自己出点材料费，我再去找个有相关专长的义工一起帮忙解决。但这次只能动用房屋专项维修资金了。”王文告诉早报记者，居民们模糊记得“平改坡”时使用过维修资金，不知道还有没有剩余。
“当时没有任何申请经验，连上哪去申请都不知道，只能四处打听。”王文回忆，他先找到了房屋管理部门，结果一名工作人员还没等他说完，就摆着手连说“没有”，然后就不搭理他了。王文不放弃，跑到档案室查维修档案，一名小姑娘很负责，认真地帮他查了半天，却没查到任何结果。在这名小姑娘的指引下，王文后来又找到一个房屋维修站，但在这里他只是查到当年“平改坡”的确用过维修资金。
“到区房产管理部门咨询了好多次，最后在一名工作人员的帮助下理出了一些头绪。”王文回忆，哈尔滨路8号属于原来的四方区，和市北区合并后，有些之前的工作人员已退休或转岗，不愿意过问这件事。最后，在街道办事处等单位的共同努力下，终于把很多工作人员口中“不知道”“不清楚”的情况一一落实了。
“好在这处房子的居民意见还比较统一，签字环节没有出现分歧。”王文说，他前后用了半年的时间才办完手续，后来又多方寻找正规有资质的施工队，并参与监督施工，完成了维修。
再办
70户居民挨家做工作
“南宁路85号楼窗户的更换，难点是在做通居民的工作，70户人家我跑了3个多月才沟通完。”王文站在南宁路85号楼前指给记者看，这个楼院总共4个单元，所有单元楼道的窗户都已经换成了塑钢窗。“2019年有居民到社区反映楼道有扇窗户坏了，看上去比较危险，怕掉下来砸到人。”王文说，他带着工具前去维修，结果发现，整栋楼的20多个楼道窗户全都是这种情况。“原来的窗户是木质的，这些年来缺乏保养，都已经烂得不能使用了，有些楼层干脆拆掉了窗户。”王文说，不修理安全隐患很大，万一窗扇等掉落，很可能砸到楼下来往居民。怎么办？看样子必须全部更换塑钢窗了，这就又得用到房屋专项维修资金了。
有了上一次的经验，王文觉得跑手续应该不难了，没想到实施起来，还是麻烦不断。“先是找到这处房子原来的管理单位，可对方直接拒绝，说房子早就和他们没关系了，已经移交给不知道哪个部门了。”王文告诉记者，碰了壁后，他又四处打听，终于找到了房屋现在的管理单位。
“后面就需要居民签字同意，多数人还不错，听说是维修楼道窗户，痛快地签了字。但有少数人却很冷漠，说楼道的窗户和他们没关系，就算掉下来砸到人，也不是他们的原因造成的。”王文说，遇到这样的居民，他就要反复做工作，“挨家挨户敲门，早了怕居民没起床，晚了怕居民已经休息了。”王文说，这个楼上的房产情况也比较复杂，有些是公房还没买下来的，有些已经转手买卖七八次了，并且多数是出租给外来人员居住。
70多岁的王文患有严重的颈椎病，也不知道爬了多少次楼，最终做通了居民们的工作，全部签字同意。“一边上报手续，一边找来施工队加紧施工，因为天已经开始冷了。”王文说，最终在冬季最冷寒潮来临的前一天，20多个新窗户上岗了，楼道里不再冰冷，也不再有危险。
去年王文帮办的哈尔滨路10号动用维修资金维修楼顶，也是差不多情况，最后王文还亲自参与了施工。
延伸
申请房屋维修资金 材料攒了5厘米厚
从去年5月开始，王文和社区书记又开始为鞍山五路21号楼顶的漏雨忙碌 ，结果各方落实好后，却有1户人家拒绝配合。“只能再想办法，尽力去做这一户人家的工作。”王文说，去年以来他因病住了3次院，在医院里还一直想这事该怎么进行下去。眼看雨季来了，房屋维修不好，对楼上的居民生活会有很大影响。
在哈尔滨路社区办公室，王文给记者展示了鞍山五路21号楼申请维修资金的材料，一个大文件夹里，大约5厘米厚的各种材料整理得整整齐齐。“只等一户居民签字同意就可以了。”王文告诉记者，这家人有自己不配合的原因，而其他居民都很着急。
按照“三分之二以上业主同意”这个原则，少一户人家签字并不是障碍，为什么非得他同意呢？“这个和正常情况不同，有复杂的房产原因，楼上有几户是既没有买下来，也没有向原单位缴纳租金，原单位要出同意证明，就必须要收到租金或单独再缴纳维修资金。”王文解释，其他几户类似情况的户主，都很配合地缴纳了租金或单独出维修资金，都签字同意了。
“如果是因为这家人经济困难，街道办事处或其他居民可能会想办法筹钱帮他垫上，算算他家只需拿出不到1000元而已。”王文说，但这家人经济不困难，只是因为一些历史原因，认为自己不该出这笔钱。事情就此陷入了僵局。
王文说，只能再想办法去做工作，争取这家人的理解。
“按说这启用维修资金不是我的事，我就是习惯了和居民打交道，就承担起跑腿的事。”王文说，申请房屋专项维修资金的过程中他经历了很多酸甜苦辣，居民的房子需要维修，按说应该房屋管理单位来负责协调，但现实是很多单位不愿意出头办这事，甚至连签字盖章都不愿负责任。王文说，针对这个情况还是应该有细化的政策，落实好每个相关单位应该负的责任，不应该让居民到处跑腿还碰壁。（观海新闻/青岛早报首席记者 孙启孟 记者 刘文超）
“居民签字”成最难迈的坎
申请房屋专项维修资金程序繁杂过程漫长 很多居民选择自掏腰包
有人把房屋专项维修资金称为房屋的“养老金”。然而，许多需要动用这笔“养老金”维修房屋的市民发现，缴纳房屋“养老金”时轻而易举，但在实际申请使用过程中却困难重重。记者从市房屋专项维修资金管理中心了解到，2012年3月1日起，青岛市购买商品房需缴纳房屋专项维修资金。根据近期公开的数据，全市房屋专项维修资金已累计超过120亿元，但10年间，房屋专项维修资金只使用了约3600万元，使用率只有千分之三。另一方面，多数申请资金的居民因程序繁杂、过程漫长，最终只好选择自掏腰包维修房屋。“为什么申请房屋维修资金这么难？”“明明账户上有钱，为什么就是用不了？”这是诸多居民共同的疑问。
多数居民自费维修房屋
记者多方采访调查发现，约有九成居民面对轻度的房顶漏雨等小问题，放弃使用房屋维修资金，选择了自掏腰包维修，究竟是哪里犯了“难”？记者了解到，政策不够细化，在实际应用中缺乏可操作性，涉及的多个部门对政策了解不够或者怕麻烦，不愿意协助居民；也有居民不愿动用资金去维修“与自己不相干”的公共部位，造成业主同意率不够⋯⋯这些都是房屋专项维修资金使用中的主要障碍。
“我前年尝试了一下，涉及的问题太复杂，最后只能放弃申请了。”家住大尧三路9号的居民孙先生告诉记者，他家住在顶楼，漏雨严重。“楼顶是公共部位，可以申请房屋专项维修资金。我2016年买房子时，交了3000多元的房屋专项维修资金。”孙先生告诉记者，他开始查询政策并找到居委会，居委会说要找物业，物业帮他打印了表格，让他先去挨家挨户征求同意。
“这个问题就卡住了我，我买的是二手房，对邻居很陌生，他们可能也很难相信我。”孙先生说，他尝试了一下挨家敲门，同住顶楼的对门是租户，租户和房东联系后，对方说在外地，过几天回来再说；5楼的两户中，一家常年没人住，另一家的大姨答复，大家都同意她也同意，但她决不第一个签字⋯⋯
“经历过这些事我就基本放弃了，后来和原来的房主通电话又陆续了解到，这座楼建于上世纪90年代，属于单位的福利分房，可能使用维修资金还得找原单位，而他也不清楚原单位搬到哪里了。”孙先生说，自己的工作比较忙，没有时间去细究，最后自费4000多元，对楼顶做了防水处理。
难过“三分之二”这道坎
房屋专项维修资金是指专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，公用部位维修时，可以申请使用这笔资金。按照《山东省住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等位置。
根据规定，居民需要使用房屋专项维修资金时，有物业管理的，由物业公司办理；没有物业管理的，由业主或社区居委会办理使用手续。制定使用方案后，经过不少于7天的公示，由利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意，才能使用。
“目前使用的《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》是2012年正式施行的，其中‘三分之二以上业主同意’的条款，是根据上级法规制定的。这些年在实际操作中确实显现出一些问题，造成市民在申请房屋专项维修资金时遇到困难。”市房屋专项维修资金管理中心咨询电话接线员说，目前全国各地的房屋专项维修资金使用率都很低，而“三分之二以上同意”是维修资金使用中最难跨越的一道坎。
“正常情况下，如果符合规定的居民们签字同意后，只要资料齐全，区房管处可以在两个工作日内出方案，然后报送市房屋专项维修资金管理中心，很快就可以把维修资金拨到施工单位。”市南区房管部门工作人员说，材料提交后的流程时限有章可循，难就难在让居民签字的准备材料阶段，必须要征得有利害关系户数三分之二业主的签字同意才能使用。因为房屋专项维修资金与每个业主的房屋一一对应，如果资金用完了，今后房屋买卖过户时要按规定补齐，所以一些居民不愿为“别人家的屋顶和墙面”花自己的钱。
申请“应急程序”难操作
在《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》规定中，将电梯故障危急安全、外墙脱落、屋顶渗漏、排水管道堵塞等5种严重影响房屋使用和安全等情况列为紧急情况，可以采取“应急程序”申请，不需要经过三分之二业主签字同意，但这条路走起来是否顺畅呢？
“由于相关法规没有明确界定‘应急程序’的适用范围，在实际操作中依然很难审批。”一名房管部门工作人员表示，判定房屋是否属于应急使用范围，目前没有详细的可操作性判定标准，只能由街道办或者社区居委会来出具认定，然后由房管部门审核。而街道办和社区居委会如何认定，更是没有适用标准。
“使用‘应急程序’申请维修资金必须有街道办或者社区居委会出具的证明，现实中，街道办或者社区居委会很少愿意承担证明的责任。”一名社区工作人员说，因为没有明确判断标准，街道或社区居委会给盖章证明后，如果后期其他居民来反对，对社区来说也是很麻烦的事情。
老房的归属管理太复杂
根据《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》，我市房屋专项维修资金的缴纳标准是，有电梯的房屋每平方米133元，没有电梯的房屋每平方米51元。“这个办法是从2012年开始实施的，政策实施后新建的商品房，都是在办理房产证之前就根据规定缴纳了房屋专项维修资金，而这之前的房屋却很复杂。”市南区房管部门工作人员告诉记者，特别是一些几十年的老房子、以前单位的公房、房改房等多种情况，有时候他们也不能完全搞不清楚该怎么办。
根据记者采访了解到，很多老房子原本属于单位的公房，维修资金最早是由建设管理单位负责，缴纳情况也参差不齐。《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》实施后，买卖二手房的程序中，多了一项“房屋专项维修资金查询”的手续，如果房屋该项资金未缴纳或亏欠，那么过户时就应该补齐。
“这就导致了很多情况的出现：比如一栋楼可能有几户缴纳了维修资金，而剩余的没有缴纳；房屋原来的管理单位因为改制等原因没了或者是一种“半存在”的状态，查询落实此前信息就非常困难⋯⋯”市南区房管部门工作人员说。
“我们办理的鞍山五路21号就属于很复杂的情况，这座楼原来属于邮电部门，后来分成了邮政、联通、电信、移动等部门，最后经过落实，1个单元28套房31户，分属于现在的3家单位，每个单位都得盖章同意。”市北区海伦路街道哈尔滨路社区原党委书记隋金凤说，其中一家单位最后还要上报到济南总部去批准盖章。
延伸
创新方法 深化精细化管理
“在符合法规的前提下，创新的方法可以简化房屋专项维修资金的表决流程，我们可以借鉴外地城市的做法。”就房屋维修金难使用问题，市政协委员、市工商联副会长杨亮建议，比如杭州市在房屋专项维修资金使用时，如遇屋顶漏水等急需维修事项，可在官方媒体发布有法律效力的维修资金申请公告，公告期满内不反对或未以书面形式提出异议的视为同意，只要公示期间没有三分之一以上业主书面投诉即可通过。
“房屋专项维修资金不能有效发挥作用的根本原因，在于缺乏与实践相结合的规章制度，没有统一的维修资金管理、运营、核算、监管标准。”我市一名法律界人士认为，制定和完善具有可操作性的维修资金管理、使用法规势在必行。
记者留意到，今年1月1日起施行的《民法典》中，关于房屋专项维修资金的内容引起广泛热议。按照《民法典》规定，使用房屋专项维修资金只需面积和人数“双过半”同意即可。市房屋专项维修资金管理中心工作人员今年3月份接受记者采访时也介绍，《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》修订也已进入议程，将细化条款规定，增加可操作性。根据新修订实施的《青岛市物业管理条例》，主管部门还计划升级已经上线的维修资金管理系统，通过“线上表决”解决业主表决难题。
早报记者在采访中也听到了很多居民反映，部分相关部门面对涉及到居民申请房屋专项维修资金的诉求，“不积极”“怕麻烦”“踢皮球”等情况比较普遍。青岛今年正在积极推进“项目落地年”，其中，深化城市精细化管理是题中之义，希望我们将这一举措落实在实际工作中，让居民不再为房屋维修跑腿，让房屋专项维修资金真正成为百姓幸福生活的“保证金”。（观海新闻/青岛早报首席记者 孙启孟 记者 刘文超）